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ASPECTOS A TENER EN CUENTA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Conceptos básicos que tú debes saber
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ASPECTOS A TENER EN CUENTA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

De acuerdo con estudios realizados por el Idpac, en Bogotá, el 70 % de las edificaciones son conjuntos residenciales o comerciales que conforman la propiedad horizontal –es decir, viviendas o locales adquiridos por diferentes propietarios en edificios o terrenos en común en donde deben cumplir con ciertos derechos y obligaciones–. Del porcentaje anterior, el 50 % están ubicados en el sector norte de la ciudad.

Lo anterior ha permitido identificar una serie de inconvenientes derivados de esta modalidad de propiedad horizontal, dentro de los cuales es importante prestar mucha atención a los siguientes aspectos a la hora de administrar este tipo de propiedades:

1. Problemas con el administrador

La queja más frecuente tiene que ver con los administradores, en un 25 %. Elcira María denunció en el Facebook Live de la sección Bogotá de este periódico que “algunos son deshonestos y se lucran con el pago mensual de la administración sin invertir en los conjuntos residenciales”.

De acuerdo con la Ley 675 de 2001, el administrador debe llevar los libros de actas, la contabilidad del edificio y conservar y mantener el proyecto constructivo. De no cumplir estas normas, los copropietarios pueden demandar estos casos ante la justicia ordinaria.

2. No cumplir con el manual de convivencia

De acuerdo con Andrés Martínez, experto en propiedad horizontal, según el artículo 3 de la Ley 675 de 2001, desde los propietarios hasta los residentes y los visitantes deben cumplir con derechos y obligaciones que están en el reglamento de propiedad horizontal.

De no ser así, se les restringe el uso y goce de zonas comunes, y se publica en lugares de amplia circulación la lista de infractores con el porqué de la sanción. Sin embargo, para poder hacerlo se les debe exigir por escrito la no repetición de sus conductas para otorgarles un plazo.

3. Exceso de volumen en conjunto residencial

De acuerdo con datos del Registro Nacional de Medidas Correctivas suministrados por la Secretaría de Gobierno y Seguridad, entre el 1.° de agosto del 2017 y el 14 de junio del 2018, por medio del Código de Policía –artículo 33: comportamientos que afectan la tranquilidad y relaciones respetuosas entre las personas– se impuso un total de 386 comparendos por actividades, fiestas, reuniones o eventos similares que afectaron la convivencia del vecindario.

Según el Código, esta infracción tiene una multa de $ 393.440, que se debe pagar en un plazo máximo de 30 días calendario.

4. Conductas indebidas entre los vecinos

Durante el 1.° de agosto del 2017 y el 14 de junio del 2018, la Policía ha impuesto 7.932 comparendos por enfrentamiento (riñas). En este mismo periodo se sancionaron alrededor de 1.335 ciudadanos por agredir físicamente a otra persona. El valor promedio de este comparendo es de 133.000 pesos mensuales.

Además, se calcula que se han presentado 204 casos de lanzamiento de objetos que pueden causar daño a las personas. A pesar de que esta multa no tiene ningún valor, sí se debe asistir a cursos o actividades pedagógicas.

5. Mal manejo de presupuestos

De las 281 personas que se comunican con el Idpac en Bogotá, el 5 % se quejan por el inadecuado uso del dinero. Argumentan que hay una gestión indebida de recursos sociales, abuso de confianza, hurto agravado calificado, corrupción y deslealtad administrativa.

“En el conjunto Jardines de Tibabuyes había un administrador que llevaba unos 12 años, pero luego decidieron cambiarlo y allí hallaron inconsistencias en los presupuestos y la forma como se asignaban los parqueaderos comunales a los residentes”, menciona Estefanía Guerrero.

“Según el artículo 3 de la Ley 675 de 2001, tanto propietarioscomo residentes y visitantes deben cumplir con las obligaciones que están en el reglamento de propiedad horizontal”.

6. Conflictos entre vecinos y constructoras

Los principales problemas que se presentan son por falencias constructivas e incumplimientos entre lo ofertado y lo entregado. Así mismo, por publicidad engañosa e información incompleta. Por esta razón, la constructora debe informar las fechas en las que se entregarán los bienes comunes.

7. Uso inadecuado en zonas comunes

En mi conjunto instalaron un parque que desde un principio se acordó que solo era para los adultos. Sin embargo, los niños hacen uso inadecuado de las máquinas, ocasionando daños”, dijo Juan Sebastián González. Estas conductas pueden ser sancionadas por el consejo de administración, con multas o la restricción del uso de estas zonas.

El artículo 21, Ley 16 de 1985 faculta a los copropietarios para constituir asociaciones con personería jurídica. Las funciones hacen énfasis en el logro de servicios comunes: vigilancia vecinal, aseo y mantenimiento. Resalta las normas sobre la administración, la conservación de los bienes comunes y las funciones de los diferentes órganos de administración. Reglamentación que busca la convivencia pacifica de los copropietarios.